Comprando um imóvel de forma segura

A decisão de comprar um imóvel deve ser cercada de uma série de cuidados. Separei uma lista de documentos que você deve analisar antes da aquisição. Essa lista é para compra de imóveis urbanos. Quando se trata de imóvel rural, existem algumas peculiaridades que em breve poderemos conversar em outra matéria aqui no site. Fique Ligado!!

No caso de quem vai comprar um imóvel, a boa notícia é que é possível evitar muitos problemas simplesmente analisando a documentação do imóvel e do vendedor.

A importância de se analisar documentos

É através da análise minuciosa de documentos que o comprador ganha elementos úteis na hora de decidir pela compra ou pela desistência de compra de um imóvel. A análise de documentos traz segurança para a negociação. É como se fosse uma bateria de exames para atestar a saúde de alguém.

Irei falar sobre algumas providências muito importantes que você deve tomar na hora de analisar o risco de comprar um determinado imóvel.

Lembrando que nada substitui a importância da assessoria de um advogado. Além disso, uma grande parte das vendas de imóveis são intermediadas por corretores. Se esse for o seu caso, busque sempre um corretor de confiança no mercado.

Documentos do imóvel que você deve analisar

Sobre o imóvel, sugiro que você solicite os seguintes documentos a fim de descobrir se compensa ou não adquiri-lo:

1) Certidão de Matrícula do Imóvel

A matrícula é o documento mais importante referente ao imóvel. É como se fosse um RG e CPF daquela propriedade. É um documento obtido junto ao Cartório de Registro de Imóveis da sua cidade ou região. Analisando a matrícula é possível descobrir:

Quem é o verdadeiro proprietário daquele imóvel. Se o proprietário do imóvel é diferente daquele que foi informado a você, já acenda o alerta;

Se o vendedor é casado. Isso importa porque muitas vezes é necessária a autorização do outro cônjuge para que a venda seja válida;

A metragem do imóvel. Se você está comprando um terreno de 300m², essa deve ser a metragem que consta lá na matrícula;

Se o imóvel está hipotecado;

Se o imóvel está penhorado;

Se há sobre o imóvel algum usufruto;

Se existe algum contrato de locação registrado na matrícula;

Se existe alguma promessa de compra e venda registrada na matrícula.

Entre outras informações.

A verdade é que só a Certidão de Matrícula já vai te oferecer uma série de informações importantíssimas sobre o imóvel que você está pensando em comprar.

2) Certidão de Ônus Reais

Em alguns locais, é comum que se solicite também a certidão de ônus reais, que tem por finalidade apontar se existe algum ônus sobre o imóvel. É como se fosse uma certidão de matrícula mais específica, que tem por finalidade demonstrar os ônus que recaem sobre determinado bem imóvel, como penhor, hipoteca, etc.

3) Certidão Negativa de Tributos Municipais

Os tributos que recaem sobre o imóvel são, via de regra, municipais. O mais importante, sem dúvidas, é o IPTU. Mas saiba que ele não é o único.

A função da certidão negativa de tributos municipais, que é obtida junto à Prefeitura, é identificar as pendências tributárias daquele imóvel com o Município.

Você pode pensar: “Mas Dr., se existe dívida, essa dívida não cabe ao vendedor pagar?”

Então, deixe eu te contar uma coisa: as dívidas tributárias acompanham o imóvel mesmo que ele seja vendido. Isso significa que se você comprar um imóvel com dívidas tributárias, vai ter que arcar com elas caso isso não seja resolvido no momento da negociação.

4) Certidão de Débitos Condominiais

Se o imóvel que você está comprando faz parte de um condomínio, não deixe de solicitar junto ao condomínio uma certidão para saber se há dívidas condominiais.

Essas dívidas, assim como os tributos, acompanham o imóvel mesmo que ele seja vendido.

Agora os documentos do vendedor pessoa física

Não basta apenas analisar a documentação do imóvel. É necessário analisar também os documentos da pessoa do vendedor. Afinal, comprar um imóvel de alguém, como se diz no jargão, “enrolado”, pode acabar te dando uma bela dor de cabeça.

Sendo assim, separei alguns documentos que você deve solicitar ao vendedor:

1) RG e CPF

2) Certidão de Nascimento atualizada e de Casamento (se houver). A certidão de casamento serve para averiguar a necessidade de autorização do outro cônjuge para que a venda seja realizada. Serve também para checar se o estado civil está batendo com o que consta na matrícula do imóvel.

3) Certidão da Justiça Estadual Cível . Essa certidão tem finalidade de analisar se existem ações contra aquele vendedor que possam prejudicar o negócio, como uma execução por exemplo.

4) Certidão Negativa da Justiça Estadual Criminal.Tem a mesma finalidade da certidão anterior, porém irá demonstrar se existem ações criminais em andamento.

5) Certidão Negativa da Justiça do Trabalho. A fim de identificar se o vendedor tem pendências com a justiça do trabalho que possam atingir o negócio, como uma execução trabalhista, por exemplo.

6) Certidão Negativa da Justiça Federal - Civil, Criminal e executivos fiscais. Tem a finalidade de analisar as ações em trâmite na justiça federal e identificar se elas têm o potencial de inviabilizar o negócio.

Adquirindo imóveis de incorporadoras

Uma forma comum nos dias de hoje de se adquirir um imóvel é comprar esse imóvel de incorporadoras, muitas vezes para entrega futura.

Como essa modalidade de negócios tem suas peculiaridades, em breve faremos um artigo só sobre ela.

Porém, como instruções gerais sobre o tema, acredito que você deve adotar práticas como:

Pesquisar sobre a incorporadora, principalmente se ela já tem outros empreendimentos e se cumpriu com o que foi contratado com os adquirentes.

Não assinar contratos sem uma análise minuciosa por parte de um advogado.

Concluindo

A compra de um imóvel envolve sempre valores consideráveis.

Não raras vezes, envolve as economias de uma vida.

Além disso, não é só a questão financeira que entra em jogo. Tomar uma decisão errada vai te trazer um prejuízo emocional tremendo para tentar corrigir o erro.

Busque sempre a assessoria de um especialista no assunto. É este profissional que tem a experiência de analisar a documentação necessária para uma compra e venda segura.